丰台分公司李国龙

　　　《中华人民共和国物权法（草案）》（以下简称《物权法（草案）》）自2005年7月10日向社会公布以来，引起了社会各界的广泛关注，全国各地群众、法学专家纷纷建言献策，《物权法》的出台势在必行。因此，我公司应当，也有必要了解《物权法（草案）》的相关精神，提前进行相应的调整，以最大限度的保障公司的利益。下面我就与公司最为密切的不动产保护问题浅述下自己的观点。
　　　第一 各层管理者要明确责任，严防国有资产流失
　　　一段时间以来，国有资产流失严重的状况成为上至国务院，下至企业、职工、普通老百姓普遍关注的问题。针对这一情形，《物权法（草案）》在第七十一条规定：“违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”同时第七十二条还规定：“国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”上述条文直接规定了作为企业主管人员，不论主观形态上为故意还是过失，只要造成了国有资产流失的严重后果，都要承担相应的民事责任、行政责任甚至刑事责任，这一点是公司各层主管人员必须要明确的。尤其目前公司正处在改制的关键阶段，各基层单位、改制公司的主管领导应当为企业负责、为职工负责、为群众负责，同时也是为自己负责，严格依照程序进行改制工作，杜绝暗箱操作、收受贿赂、低估贱卖国有资产，自卖自买，甚至利用不法手段虚构虚增成本和债务，转移隐藏资产，侵吞国有资产等不法行为，保障改制工作的顺利进行，严防国有资产流失。
　　　第二 解决历史问题，完善不动产登记手续。
　　　《物权法（草案）》立法的一大特色就是规定了不动产统一登记制度，这一制度对于我公司的不动产保护工作具有十分重要的意义。《物权法（草案）》第十六条规定了“不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据”，第二十三条规定“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护”，这在法律上保障了我公司作为土地使用权人、房屋产权人的基于权属证书的权利，可以有效的防止并减少纠纷；另一方面，由于历史原因，公司下属各区县单位都或多或少存在着一部分土地、房屋等不动产资源被街道办事处、其他企事业单位或个人占有或使用的现象，尚未明确权属，势必会影响公司改制的进程，留下隐患。《物权法（草案）》规定的不动产统一登记制度，也对我们解决历史遗留问题指明了方向，具体言之：
　　　首先，不动产登记是解决无权占有问题的关键。《物权法（草案）》第五编共有七个条文对占有进行了规定，立法的一个重要倾向就是将占有区分为无权占有和有权占有，又将无权占有区分为善意占有和恶意占有，并且分别规定了不同的赔偿标准，最大限度的保障了善意占有人的权利，相应的物权权利人的权利受到了一定的制约；同时在认定是无权占有还是有权占有、是善意占有还是恶意占有的问题上，也规定了“除有相反证据证明外”的条款，在一定程度上又扩大了物权权利人的举证责任。这就要求公司各单位在日常工作中要加强登记管理，对于不动产以出让、转让、租赁等方式转移占有的，都应当到登记机关予以登记，并在公司内部完善不动产登记制度，所有登记变更事项都应当记录在册，便于核对和查找。
　　　其次，不动产登记是保障有权占有人权利的关键。由于公司经营结构特点，租赁经营项目较多，各区县单位都存在大量占有与所有权分离之情形，即合作单位通过承租的方式占有、使用我公司的土地或者房屋，我公司收取租金。在未来《物权法》出台后，如何更有效的保障承租人的利益也将成为各区县单位应当面临的问题。因为在《物权法（草案）》中第二百六十五条第一款虽然规定“占有的不动产或者动产被侵夺的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵夺或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”但该条第二款却又对于占有人返还原物（含不动产）请求权规定了一年期间的限制，值得注意的是该期间为除斥期间，并不发生中止、中断或者延长的事由。这无疑加大了占有人保障自身权利的限制，增加了租赁合同无法继续履行，公司正常收益受到损害的可能性。这就要求我公司必须完善不动产登记手续，保证不动产物权请求权能够顺利实施，得以对抗侵夺人，从而保障我公司权益。
　　　再次，不动产登记是防止不动产善意取得发生的关键。《物权法（草案）》的另一大改变就是规定了不动产的善意取得制度，《物权法（草案）》第一百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这条规定是对我公司的不动产保护工作影响最为重大的一项制度，在发生善意取得之后，即使通过法律手段从无处分权人获得了赔偿，但仍然丧失了土地或房屋等不动产的使用权或所有权，有可能造成资产严重流失，相关的主管人员还将会被追究民事责任、行政责任甚至刑事责任。而防止上述问题发生的关键中的关键就是完善不动产登记手续，健全不动产登记制度。这是因为，依照《物权法（草案）》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”；第十一条：“当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”意即在不动产转让时必须持有有关权属证书等有效法律文件，并且在登记机关进行转让登记后才可发生效力，这就有效地避免了第三人的擅自处分。此外，纵使第三人已经使用欺骗手段进行了转让登记的，我们仍可依照《物权法（草案）》第十九条“利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿”或第二十条“利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力”之规定申请异议登记、变更登记，对第三人的处分权予以限制，并最终通过诉讼的手段对侵害行为予以救济，防止损害的发生。
　　　总之，未来《物权法》出台后，势必对现有法律制度的结构产生重大影响，也会间接的影响到企业的生产经营和管理工作，并且随着法制建设的不断进行，人们法律意识的增强，也要求公司尽快完善内部的结构建设，加大普法力度，培养出更多更专业的法律从业人员，用法律手段保障企业经营工作的顺利进行。