一、北京市高档写字楼宏观市场行情
·市场需求
现在北京容量好的写字楼在283万平方米,甲级写字楼需求强劲，外资企业、机构进入中国市场开展业务的需求保持稳定增长的势头。2005年越来越多的跨国公司把中国市场作为未来发展的重点，因此对写字 楼的需求将仍然很大。
·市场供应
据统计，现在北京容量好的写字楼只在283万平方米，甲级写字楼的主要供应集中在朝阳区。主要集中在东二环和CBD地区,未来的CBD规划3500多万平方米的写字楼供应,从区域分布来看，大约46%的写字楼分布在朝阳区，西城区大约占20%，东城区大约占18%，海淀区12%，其他的区域在3%左右。
·市场展望
中国经济持续高速发展，越来越多的跨国企业进入中国市场，国内民营企业发展迅速，对写字楼的需求很大。2005年甲级写字楼持续保持快速发展势头，继续呈现供需两旺的发展趋势。同时商业地产供应将持续增加，但需求将开始萎缩，商业房产的开发和投资都将面临收益风险增大的境况，从而迫使开发商和投资者更趋向理性化，商业房产市场将逐步回归理性。
二、金泰恒业公司经营性房屋租赁情况及管理
· 项目介绍
金泰开阳大厦
地处南二环右安门内，距离二环主路仅200米，项目西部、北部以居民小区为主，东部是新建立的市刑侦大楼和宣武法院（尚未投入使用），南部是待开发区域。2004年7月正式竣工，同年10月第一个租户入住大厦。金泰开阳大厦地上5层，地下1层，写字楼建筑面积（地上3—5层）4793平方米，商业部分建筑面积（地上1—2层）4976平方米，写字间格局设置多样，标准是109平方米和135平方米，格局间为非承重墙，可进行拆分组合，单元径深为8米、9米不等，楼层净高为2.4平方米。目前，租金报价为2.5元*每天*每平方米，接受中介代理公司介绍客户。目前出租率为60%，以底商餐饮为主要承租户，共有三家餐饮公司承租其底商，目前已经投入经营的两家公司经营状况良好。
该项目近邻二环，公交线路丰富，总体比较便利。
金泰开阳大厦位于宣武区南端的居民居住区，周边写字楼竞争激烈，主要的写字楼项目有北京商务会馆、华亨大厦、弘棉大厦等。
硬件设施：中央空调美国开利中控机组、电热锅炉、OTIS电梯3部、楼宇自控系统完备、双路供电为2000KVA、宽带入网，共有100车位，其中地上40个车位会因为市政建设用地缩减为10个（所占用地的还建地被大厦用于二期工程的建设用地）。
·优秀项目管理推荐
金泰富地大厦作为金泰恒业公司的高档写字楼出租项目，由富通物业管理有限公司负责经营和管理，围绕着“一年打基础、二年创品牌、三年走向市场”的公司发展战略，实施精细化管理，取得了很好的效果，在近一年的时间里使大厦出租率由40%上升到85%，客户满意率在98%，现就金泰富地大厦精细化管理经验向大家推介：
1、制度上:建立岗位服务质量标准体系，实现流程标准化。明确每一个岗位、每一项工作的工作内容、工作程序、工作标准，在管理上以制度为标准，力求“零缺陷”的管理。
2、考核上：建立督导检查体系，实现考核定量化。按工作质量标准和流程规定，采取互查、互签、多级巡查等形式，加强管理服务全程控制，制订了《督导检查考核办法》，将责任与收入、公司检查与部门负责人连带责任挂钩，强化执行力度，保证工作的有效进行。
3、服务上：创新客户服务体系，实现管理人性化。建立了“客户服务满意体系”即1个目标：服务满意；2个理念：全程跟踪，亲情服务；3个干净：办公环境干净，机房干净，设备干净；4个不漏：不漏气、不漏水、不漏电、不漏油；5个良好：设备运行与维护良好，卫生保洁与绿化养护良好，保安礼仪与安全管理良好，管理服务质量与态度良好，客户反映良好。
4、推行成本效益管理体系，实现运行指标化，从各部门到每一个员工都有责任指标，层层落实，级级负责，有效控制。
三、案例研究
原告数码港公司与被告华威大厦签订租赁合同，合同约定原告承租华威大厦公司五层２７８９平方米，月租金60万元，租赁期三年，同时双方在《租赁合同》中约定如逾期交纳租金需按逾期天数向华威大厦交纳应交款额百分之三滞纳金，原告在依合同向被告交纳风险抵押金人民币１８０万元后（合同中约定一旦有违约发生风险抵押金将转化为违约金），入住该层并按时交纳了租金。不久原告未按时缴纳租金及滞纳金，被告华威大厦在两次发出催款通知书无果后，单方面与其解除合同，在分别发出书面的合同解除通知、交还场地通知、承租方撤离场地通知后封锁大厦该层。原告无法进入经营，因此原告提出诉讼请求：与被告解除租赁合同，并退还风险抵押金１８０万元，赔偿各项损失（包括装修）合计１５0万元。法院经审理后确认，数码港公司与华威大厦公司签订的《租赁合同》系依法成立的，具有法律约束力，双方应自觉履行，数码港公司未按合同约定的时间支付租金，系属违约，故应承担违约责任，支付逾期租金及违约金，同时华威大厦未形成对原告的违约责任。
合同中约定的各种用于担保、预防风险等作用的资金，必须明确约定用途，如本案中的风险抵押金已明确约定可以起到违约赔偿的作用，从而成为判决的依据，但是不能对违约金进行多种重复的约定，法院只能依照一种计算方法计算违约金，所以我们在签订合同时一定要约定清楚押金、违约金、滞纳金等款项的作用和适用范围，才能充分保护出租方的合法利益。
