一、北京市房屋租赁市场行情
　　· 市场行情： 2005年北京甲级写字楼市场回顾与展望
　　根据北京写字楼信息网的统计数据，2005年，北京写字楼市场平均租金22.0美金/平方米(建筑面积)/月，与2004年相比上涨3.8%；空置率24.5%，与2004年相比上升23.7%。
　　随着中国经济的快速增长，各大跨国企业对中国尤其是CBD未来的发展形势看好，世界500强有约120强在CBD设立办公机构，其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显，该区域必然成为国外企业的首选之所。
　　在商圈分布上，保持着传统的“3+X”格局，CBD、金融街、中关村三大商圈依然领先。新兴商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印。如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局渐趋明朗。
　　2006年北京写字楼市场预测：一是总供应量将小于2005年，西部地区(西城区、海淀区)将以微弱优势超过东部市场(东城区、朝阳区)；二是2006年北京写字楼平均租金将会小幅下跌，部分项目有可能出现滞租局面；三是单一产权的写字楼、长线持有楼盘明显增加，从而进一步提升北京甲级写字楼的整体品质；四是受人民币升值的影响，甲级写字楼租售报价将从沿续多年的美金报价模式转向人民币报价模式。

　　二、金泰恒业公司经营性房屋租赁情况
　　·项目介绍：西环广场T4写字楼
　　西环广场T4写字楼位于西城区西直门立交桥西北角，属金融街商圈，是西直门地区的地标性建筑—西环广场的组成部分。紧邻二环路，地铁2号线、4号线、13号线汇集于此，途经40余条公交线路，其中包括10余条始发线路，交通极其便利。
　　西环广场总建筑面积约26万平方米，其主体工程由一个立体的多功能交通枢纽、六层商业空间、三座近百米高的写字楼（T1、T2、T3）及一座60米高的综合办公楼（T4）组成。西环广场T4写字楼，地下3层，为设备间和停车场，地上18层，1至6层为华联商厦，15至18层为开发商自用。我公司所拥有产权的是该楼的7至14层，每层建筑面积850平方米，总面积6800平方米。层高3米，净高2.4米，约克四管制中央空调，日本原装三菱客梯2部，货梯1部，配套设施有华联商厦及超市、建设银行、工商银行、邮局、员工餐厅等，人民医院在其南边300米。

　　·金钥匙管理 — 西城公司管理经验推荐
　　西城分公司在认真学习金泰恒业公司房屋租赁管理制度的基础上，下大力气狠抓租赁管理基础工作，他们针对全公司60个出租网点分散、不易统一管理的特点，成立了资产运营部，对房屋出租项目实行网页、数据库管理，将所有网点的信息以网页的形式存储在数据库中，极大地方便了对各网点的管理工作。
　　网页数据库包含了网点项目的详尽信息，如项目基本情况、实体照片、租赁合同文本、合同履行情况等，并把合同履行情况作为管理的重点，在网页数据库中设置专门栏目对每一份租赁合同的履行情况进行统计，对合同起止日期、金额、续租等情况进行了详细的说明。网页数据库管理方式使管理者在查阅项目信息时能够一目了然，收到了良好的效果。

　　三、案例分析：
　　甲、乙双方签订了940平方米的租房协议，租期3年，租金标准为8元/平方米*天。
　　在租赁期满前两个月，乙方书面通知甲方，表示愿意续租1年，并建议续租的租金标准从8元/平方米*天调整为6元/平方米*天。甲方接到通知后，口头表示会适当予以考虑。
　　租赁期满，双方未签订书面续租协议，乙方继续使用房屋，在缴纳租金时乙方按6元/平方米*天的标准支付租金，甲方提出异议，要求乙方按原协议规定补足。乙方认为自己已在原租房协议失效前书面建议甲方降低租金标准，甲方对此建议没有明确拒绝，同时甲方销售人员也曾口头承诺适当降低租金标准。
双方多次协商未果，甲方强令乙方搬出，并补足所欠租金。乙方认为甲方侵犯了其正常使用租赁房屋的权利，诉至法院，要求确认其与甲方的租赁关系及其调整租金标准的行为有效，制止甲方可能采取的侵权行为。

　　·案例解析：
　　根据《合同法》和其他法律文件的规定：
　　1、乙方在租赁期届满前通知的性质。该通知应被认定为希望与甲方签订续租合同的意思表示，符合《合同法》第14条关于要约的规定：（1）内容具体明确，即续租1年，租金标准为6元/平方米*天；（2）甲方一旦承诺，乙方即受该意思表示的约束，继续租用甲方的房屋并向其缴付租金。但本案中，甲方未与乙方签订书面协议，因此该要约不成立。
　　2、争议发生前甲方作为和不作为的性质。按照《合同法》第236条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，因此双方原签订的租房协议继续有效，租赁期限变为不定期。
　　3、甲方要求乙方搬迁的法律效力。鉴于甲、乙方双方的不定期的租赁关系，仅据《合同法》第232条的规定，“当事人可以随时解除合同”，即使本案乙方未出现违约行为，甲方依然享有随时解除合同的权利。

　　·案例引思：
　　此案例虽然甲方胜出，但从中引发的诉讼却值得思考：
　　1、目前房屋租赁市场竞争激烈，作为出租人，在与对方确定租赁关系后，要学会留住租户，除为租户提供周到细致的服务外，还要主动与客户沟通，建立共赢的良好关系，及时对租户的意思表示做出回应。
　　2、房屋租赁人员在具体业务操作过程中，严禁向租户作出任何口头承诺，这也是引发本案的一个重要因素。
　　因此，与其费时费力地打官司，不如一开始就使我们的工作规范化、程序化。