深圳市中铁达实业有限公司诉何满友房屋租赁合同纠纷案

原告（反诉被告，下称原告）深圳市中铁达实业有限公司。
被告（反诉原告，下称被告）何满友
　　上列原告（反诉被告）深圳市中铁达实业有限公司诉被告（反诉原告）何满友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2002年12月13日立案受理后，被告于2002年12月30日提起反诉。本院适用简易程序于2003年1月7日第一次公开开庭后，于 2003年2月17日本院委托深圳市万隆会计师事务所有限公司对被告投资到酒楼的装修、设备进行评估和对酒楼的经营情况进行审计，评估审计工作于2003年4月23日结束。2003年3月13日本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本院于2003年5月15日对本案第二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原告诉称，原告于1998年11月28日与被告何满友签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告将坐落于深圳市盐田港九号小区中铁大厦一楼东侧商铺441平方米出租给被告作酒家用途；租期为15年，从1999年1月1日至2013年12月30日止，租金从1999年4月1日起支付，租金暂定三年；三年后的租金根据盐田港经济发展水平，双方另协商。合同生效后，原告给被告优惠3个月装修期，不收租金。第一个三年，从1999年4月1日至2002年3月1日，当时政府指导租金为每月每平方米35元。双方当事人根据当时出租房屋所在位置及房屋自身条件，经双方协调同意，原告分别按建筑面积每月每平方米20元（指酒店厨房、包房等380平方米）和35元（酒店前厅61平方米）的优惠价出租给被告，被告每月应向原告交纳房屋租金9735元。
　　合同还约定：被告在使用原告的中央空调期间，按每平方米每月20元向原告缴交空调冷气费。但在租赁期间，原告实际收取被告空调费为每平方米每月18元，收取空调费的面积为260.01平方米（总面积441平方米减去厨房占用面积150平方米，再减去厕所30.99平方米），实际每月应向原告缴交空调使用费4680.18元。
　　被告在合同履行过程中存在以下违约行为：
　　1、被告违反合同约定拒交租金，不履行合同义务。2002年4月8日，原告向被告下达通知催其缴纳租金时，被告拖欠租金时间已超过3个月，欠交租金人民币58158.35元（当时3月份房屋租金已按每月每平方米40元计算），送达通知时被告何满友也签字认可，但没有支付拖欠租金。4月23日原告再次以书面形式通知被告何满友，务必在4月25日上午12点之前将所欠租金全部交清，并申明：被告（乙方）如不按时交纳租金，原告（甲方）将依法从4月25日下午3点起终止合同，并要求被告结清所欠费用，赔偿由于拖欠费用所造成的经济损失。此通知也被被告何满友签字认可。4月25日下午，在原告方物业管理人员再三催促下，被告何满友与其朋友廖告清协商，以原告抵返其朋友廖告清工程款的方式上交租金人民币48423.35元，另交现金人民币9735.00元。事隔一个月后，于5月28日，被告何满友又欠房屋租金人民币25545.00元，空调费人民币6559.58元，电管费人民币7524.55元，计人民币39629.13元。当原告下达通知催其交款时，被告当面拒绝签收书面通知，并无交纳欠款诚意。其行为已表明将不履行合同义务，使原告的期待债权不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，被告何满友不履行合同义务，已构成先期违约。
　　2、无理拒绝上调租金，不执行当地政府政策、法规。原告与被告何满友所签合同第三条明确规定："出租房的租金暂定三年，三年后的租金根据盐田港经济发展水平，双方另协商……"原告认为按合同约定应从2002年3月1日起调整租金。上调租金的标准应不低于盐田区2001年房屋租赁指导租金标准，即每月每平方米40元。
　　其理由和依据有四点：（1）原告与被告何满友所签合同第三条的约定，表明了三年后要调整租金，是上调还是下调，随盐田经济发展水平而定；（2）原97年《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条、第十七条的规定，给原告上调出租房屋租金提供了充分的法律依据。第十五条明确规定："市主管机关应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布房屋租赁指导租金，当事人可参照指导租金，约定租金数额。"同时，第十七条又规定："经深圳市人民政府批准，市主管机关可颁布必要时期内的标准租金，实行租金管制。在实行租金管制期间订立的租赁合同，必须执行标准租金，"深圳市早在1996年就实行了租金管制，该合同的订立时间是1998年11月28日，规定调价的起始时间是2002年3月1日，从时间上界定理应遵照执行1997年《深圳经济特区房屋租赁条例》的相关规定。（3）盐田区房屋租赁管理所向原告收取租赁管理费时，从2001年起以政府指导租金每月每平方米40元的标准租金为基数，收取原告单位房屋出租管理费。（4）在2000年、2001年、2002年市政府下达的房屋租赁指导租金的文件中明文规定了盐田港的"明珠大道至三村、永安路至四村区域"的属多层的商业租用房的租金，最低为每月每平方米40元。根据上述四条依据和理由，足以证明原告有充分的理由合理调价、变更原合同租金标准。原告理应从签订合同之日起执行当地政府规定的房屋租赁指导租金标准，但由于受当时签订合同时的历史背景和合同本身约定调价时间的限制，直至今年3月才向被告何满友正式提出上调租金的要求，况且原告其它出租房的租金均依据政府指导租金标准进行了上调。由此可见，原告向被告提出房屋租金从2002年3月1日起，由原来每月每平方米20元（380平方米）、35元（61平方米）统一上调为40元，是合情合理合法的调价行为，完全符合1997年《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十六条（或2002年《条例》第二十一条）的规定，被告应当同意上调租金并续签调价协议。为此，原告要求从2002年3月起按每月每平方米40元的租金标准收取被告房屋租金。
　　根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十条"承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金，违反前款规定，承租人应向出租人支付合同约定的违约金"的规定。被告何满友从2002年4月至2002年10月累计拖欠房屋租金、空调费、电管费等达人民币159566.93元。参照《条例》第六十四条"每迟延一日，按应交管理费的数额收取千分之三的滞纳金"的规定，被告应付滞纳金人民币44108.65元。
根据2002年《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定，从2002年5月至2002年10月30日止，原告应收取被告违约房屋租金人民币88200元。
　　由于被告严重违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告付清所欠原告2002年4-10月份房屋租金人民币113745元、空调费人民币28081.08元、电管费人民币16367.4元、热水费人民币1370元、滞纳金人民币44181.34元，小计人民币203744.77元；2、判令被告因违约而应加倍支付的房屋租金人民币88200元（2002年6月-10月份）；3、确认原告解除与被告所签订的房屋租赁合同有效，并判令被告限期迁出房屋；4、本案所有因诉讼发生的各项费用均由被告承担。
　　被告答辩并反诉称，1998年11月28日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同对双方的权利义务做了详细约定。合同签署后，被告克服种种困难、艰苦经营，完全依照合同的约定履行了自己的全部义务，但原告违反合同约定不尽出租人的义务，单方面擅自强行提租并解除合同，给被告造成了重大经济损失。被告同意解除双方的租赁合同。双方签订的合同合法有效，对双方有法律约束力。根据合同的规定，双方在三年后，对新的房租标准要协商一致，但是原告没有征得被告的同意，从2002年4月起将每月每平方米20元单方面提高到40元，原告违约在先。在原告违约的情况下，根据合同法关于不安抗辩权的规定，被告在这种情况下有权拒绝支付原告的房租。空调费、电管费和热水费应该以实际发生的为准。关于房租、滞纳金和加倍支付的房租，被告不予认可，根据双方履行合同的实际情况，被告有理由不交：
　　一、原告违反合同约定，不尽出租方义务，造成被告重大营业损失。
　　1、擅自停止冷气供应，严重影响被告正常营业。2001年11月至2002年4月，原告停止其写字楼的冷气供应，同时停止了被告酒楼的冷气供应，导致客源日渐减少，营业额直线下降，严重影响酒楼生意。经被告多次书面、口头交涉，要求正常供应冷气，或者酒楼自供冷气不再使用原告的中央空调，但原告对此无动于衷、置若罔闻。原告的这种行为违反合同第六条有关"甲方（原告）应根据乙方（被告）的营业时间，保证冷气供应"的规定，更因包房无窗户、无抽风使被告无法正常营业，此间六个月损失约32万元。
　　2、不尽维修责任，空调长期漏水。2002年5-7月，原告恢复了冷气供应，被告酒楼的中央空调却出现了大面积漏水，天花装修的抹灰层出现大面积脱落，空调出风口附近也出现了大面积的渗水、漏水。每天都要用脸盆接水，有时客人正在吃饭，突然天花漏水，抹灰层掉落，客人纷纷躲避、责骂酒楼服务人员。经被告多次通过口头、书面形式要求原告对此予以维修，但原告对此不理不睬，被告只好自己请人维修。仅维修费一项就支付3000多元，三个月仅此一项就使被告营业额损失约16万元。
　　3、中断供电三天，造成被告用电损失。2002年7月20日至7月22日，原告不知何故突然停电，被告为使酒楼正常营业，只好自己联系附近工地，临时使用该工地的外接线，共支付电费124.5元，其他实际损失3000元。
　　4、单方强行提租，严重违反合同约定。2002年4月8日，原告在给被告下达通知催交租金时，单方强行决定从三月份起，房租标准从原来的每月每平方米20元，提高到每月每平方米40元，并以如不按时缴纳将终止合同相威胁。被告为继续维持经营、勉强收回成本，不得不千方百计，将2002年1、2、3三个月的房租及水电费共计人民币58158.35元交清，但事后被告立即就原告单方面提租一事提出了异议，指出原告单方面强行提租不仅违反合同第三条有关双方协商的原则，而且升幅高达100％极不合理。如同一地段的大金华门面是正面，承租前又是原告装修好的，其租金升幅才不过30％，而被告承租的是闲置面积的毛坯房，地面、隔墙、装修等均由被告自行解决，原图纸上是没有门面的里间，现有门面还是从清馨美容美发店借用的，且包房里没有窗户又不通气。但原告对此视而不见，未有回应，不仅不解决空调时冷时热、时有时无、空调漏水、开关损坏等诸多问题，反而单方面强行提租给被告日趋艰难的营业雪上加霜。从2002年3月份（已收）起，每月多收被告租金8820元，3-8月6个月多收租金52920元（未交）。事实上由于原告的上述违约行为，不但使被告不能正常营业，反而每月均要支付工人工资、房租、水电等费用，已严重亏损。根据有关法律法规的规定，被告有理由不付2002年4月份以后的租金及水电费。
　　5、原告价外加价，无理收取电管费，理应退回已收费用。合同第六条明确规定：空调冷气费已包含设备折旧费、维修费、空调电费和管理费，而原告在收取每月空调费的同时，还收取电管费（这部分费用属价外加价的乱收费应退回被告）。
　　二、原告强行提租、单方面解除合同，导致被告停业，造成被告装修损失约88万元。
　　1、土建及相关部分工程投入557686.93元。被告所经营的酒楼，本来没有门面，现有门面是借用清馨美容美发店的，现在酒楼大堂后段及包房厨房等原是中铁大厦的闲置毛坯房，原来是用来做内部食堂，所有地面未铺地砖、隔墙未做、天花未吊、未装空调。被告接手后为改造上述项目花费巨资，进行了彻底的装修建设，先后投入人民币557686.93元，对上述项目进行了铺设地砖、作隔墙、吊顶、安装空调等其他相关工程，使其具备了开业条件。
　　2、厨房设备及安装工程投入人民币198091.00元。土建工程做好后，被告又请深圳市耀华不锈钢有限公司设计、安装厨房设备、用具等工程，到目前为止上述设备、用具仍可正常使用。该工程共投入人民币115367.00元。
　　3、购置低值易耗品共投入人民币68722.05元。
　　4、固定资产投入人民币373088.70元。
　　5、第二次装修工程共投入人民币115367.00元。
　　6、第二次添置固定资产及易耗品人民币69301.7元。
　　　以上六项共计人民币1382257.30元。
　　原告无视《中华人民共和国合同法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及实施细则的规定，无视双方签署的《房屋租赁合同》的约定，不尽合同义务，擅自强行提租，单方面解除合同，造成被告重大营业损失，使被告无法继续营业，同时使被告的前期土建工程、室内外装修及固定资产投入无法收回，低值易耗品闲置无用；原告自恃出租人的优势，强逼被告接受其不合理要求，其行为不但违反有关的法律法规规定，更无视合同的公平合理协商一致的基本原则，使被告三年的艰辛经营付诸东流、血本无归。故此，请法院依法驳回原告的要求，并支持被告的下列全部反诉请求：1、判令原告赔偿被告营业损失人民币473124.50元；2、判令原告赔偿被告装修损失人民币1382257.30元；3、判令原告清退收取被告的不合理费用； 4、本案诉讼费由原告负担。