二、金钥匙管理：服务源自真诚
　　北京金泰通华苑饭店写字楼（五根檩写字楼）位于西城区马厢胡同五根檩11号，由西城分公司下属的通华苑饭店有限公司经营管理。分A、B两座独栋，房屋总面积3720平方米，房间格局从15平方米到200平方米不等，周边以居民区为主，平均租金在2.7元/天*平方米（含物业管理费）。现有客户62户。写字楼物业部人员定编为14人，其中物业部主管、办事员各1名、维修工1名、服务员5名、保安员4名、值班门卫2名，平均年龄45岁以上。
　　2000年企业改制以后，为了在激烈的市场竞争中占领市场份额，他们树立新的市场理念，（1）严格按照饭店各项规章制度管理员工队伍，开展的“四个一”活动（一个微笑、一个行动、一句问候、一件好事）和实施的“四个规范”（服务规范、工作规范、设备规范、环境规范）始终是他们管理的依据和方向，“服务规范”中他们简单的“十三条”包含了日常对客服务的全部内容，从形体上、手势上、语气上、动作上等都有严格的要求，我们的员工从不习惯到习惯，从领导要求到自觉行动，收到了良好的效果。（2）进行成本核算管理，作到年初、月初有计划，年底、月底有总结，培养员工的节约意识，大到水、电的消耗，我们的员工看到浪费水电的情况（例：个别人不关水龙头、开着空调不关门窗）都能及时提醒，对不听劝阻的能及时反映到物业部，由物业部找对方公司协调；小到几角钱1个的黑色垃圾袋，员工都能做到在不影响服务的前提下重复使用。（3）加强员工培训，让公司的理念和制度时刻深入员工心中，并根据各岗位工作实际进行针对性的培训，不但收到很好的效果，而且很受员工的欢迎。
　　写字楼市场激烈竞争的程度众所周知，竞争方法有两种：一是销价竞争，二是诚信服务取胜。前者短期内可以赢得蝇头小利，但不会长久，且会扰乱市场，后者才能久距不败，规范市场。
　　他们经营写字楼市场靠的是真情服务。自写字楼开业他们秉承的就是“以人为本、以质为根、以信为荣、以客为尊”的市场理念。他们有针对性的对客户进行“人性化、个性化”的服务，用真诚的服务拉近与客户的距离。例如：有一个私企老板，由于历史的原因，对物业有很大的成见，经常性的给出一些难题，针对这种情况，他们就有意识的了解其公司的情况，与其进行交流，并适时的对他公司的发展进行赞扬和祝贺，以此进行沟通，有一件事最终使他理解了他们的真诚，这个老板提的暖瓶撞到台阶上摔碎，热水和碎玻璃顺着脚面都流进他鞋里，物业部的同志们赶忙将他架到办公室沙发上，小心翼翼的将他脚上和鞋里的碎玻璃清除干净，并冒着酷暑骑车到新街口药店买了一瓶烫伤药，回来后，顾不上擦汗，蹲下身一点、一点的将药涂抹在烫伤的脚上，当时那个老板的眼睛湿润了，从那以后他逢人便说写字楼的服务好、写字楼的人更好，并对写字楼的工作给予了极大的支持和高度的理解，在他由于经营原轩搬出写字楼后，还经常为他们介绍客户。
　　正是这样一支管理队伍使写字楼保持了良好的出租收入，写字楼开业十年，连续七年销售收入达到310万元，出租率年均95%左右。
　　三、案例分析：
　　一家香港公司在北京买了一处高档办公写字楼用于投资，将其中的2000平方米出租给了某集团公司在北京的办事处，双方签订了租赁协议后，该集团的办事处开始尚能按合同的规定按期支付租金，一段时间后开始拖欠租金，再后来干脆不交租金。这家香港公司因2000平方米面积出租不易，终止合同后不能尽快地找到新租户，避免空置等多方面原因，没有果断地终止合同，而是多次信函催促，但被承租人反复拖欠，最终在发生第一次欠租4个月后，出租方不得不诉诸法律，将该办事处推到被告席上，虽然官司打赢了，但由于该办事处，甚至其集团公司总部都因经营不善，其各类资产均已被其他法院查封，该办事处已无力交付租金。一周后，承租方干脆撤离写字楼。出租方香港公司代表虽有法院的判决书，但面对一个无实际能力偿还债务的公司，已没有实际意义。
　　2 案例引思：
　　在房屋租赁过程中，出租方常遇到风险。但多种情况下，这种风险在初期往往不能被重视，而当风险真正形成后，出租方却很难对其进行防范。所以，防范于未然乃是出租方的最好的自我保护方法。由于种种因素所决定，又由于租赁法律关系，使得出租方处于比较脆弱和易受侵犯的地位，承租方用各种方法来躲避支付租金。在许多租赁法律纠纷中，都出现过承租人溜走而不知去向的案例。
　　仔细分析起来，几乎所有的租赁纠纷案的出现都是有其危险信号的，如果出租方及时发现并果断处理，相信会将风险减到最低点。
　　通常应该采取的方法是，在合同中规定，承租方至少应预付给出租方3个月租金作为押金。但最重要的条款应规定，如果承租方拖欠房租达1个月，出租方就有权收回所出租的房屋。
　　大量案例都可以说明，只要承租方出现不按时交房租或拖欠房租，就等于发出了危险信号，即承租方的财务方面出现了问题。在这个时候，出租方要依合同的规定，果断采取措施，不可犹豫。在房租拖了一月又一月，最后出租方终于忍受不住而诉诸法律时，承租方已经不再具备任何偿还能力了。这时即使拿了法院的判决书，也很难在经济上获得实际补偿了。所以说早期防范要远远胜于最终的诉讼。

　　送：公司领导
　　发：各单位房屋租赁管理业务主管领导、业务负责人 、主要项目负责人